總價投報率
客戶最常在市場上聽到的版本。看這間房子「本身」的收租效率，拿來比較物件、對照商圈行情。
自有資金投報率（含貸款成本）
把貸款攤進來算。分母是客戶實際掏的自備款，加上整段貸款期的總利息——看的是「客戶的錢」的效率。
輸入條件
帶看現場直接填，讓客戶看著數字長出來。
管理費、第四台、網路費及其他維護支出
試算明細
公司行號承租｜「帳面」和「實拿」要在第一次談就講清楚
承租方是公司、行號或機關時，付租金前依規定要預扣 10% 所得稅＋代扣 2.11% 二代健保補充保費， 房東實拿只剩約 87.89%。簽約後才發現每月少一截的案子，十件有九件變糾紛—— 先幫雙方把兩個版本都算出來，你就是現場最專業的那個人。以下用左邊填的月租金即時換算：
門檻提醒：個人房客承租不涉及預扣；公司行號承租時，月租金約 2 萬元以下通常免扣 （所得稅以單次扣繳稅額 2,000 元為免扣門檻、二代健保以單次給付達 2 萬元起扣），實際依當年度稅務與健保規定為準。
兩種模式，什麼時候用哪個？
MODE 01總價投報率
- 分母是什麼
- 房屋總價——不管貸幾成，都用整間房子的價格算。
- 它在回答的問題
- 「這間房子本身，收租效率好不好？」
- 帶看時怎麼用
- 比較 A 物件和 B 物件、對照同商圈行情。分母一致，客戶自己就比得出高下。
- 要先說破的盲點
- 它跟客戶實際拿出多少錢無關——貸款條件再好，這個數字一動也不動。
MODE 02自有資金投報率
- 分母是什麼
- 自備款＋整段貸款期的總利息——客戶這筆投資「真正付出去」的錢。
- 它在回答的問題
- 「我掏出來的每一塊錢，一年幫我賺回多少租金？」
- 帶看時怎麼用
- 客戶已鎖定物件、在評估「用貸款買來收租」划不划算的時候，攤開來算給他看。
- 要先說破的盲點
- 數字比模式一漂亮是槓桿效果，不是房子變好。利率一調分母就變——這句你先講，信任就是你的。
小蟲教學筆記｜數字之外，怎麼講
開場先問一句：「你在乎房子的效率，還是你的錢的效率？」
客戶的答案直接決定你用哪個模式。還在選物件的，用模式一比較；已經鎖定物件在評估資金的，用模式二攤開算。順序反了，客戶只會覺得你在繞。
模式二比較漂亮——你要自己先說破
「這個數字漂亮，是槓桿撐出來的，不是房子變好。」這句話由你先講，後面每一句客戶都信；等客戶自己發現，你就變成話術仔。誠實不是美德，是策略。
管理成本，當著客戶的面扣
大多數人只講毛投報。你多扣管理費、第四台、網路費這一步，數字變小、專業變大——敢把投報率往下修的業務，客戶才敢把錢交給他。這是最便宜的差異化。
公司行號承租，第一次談就問「開帳面還是實拿」
預扣 10% 所得稅＋2.11% 二代健保，房東實拿只剩 87.89%。簽約後才發現的，幾乎都變糾紛。用上面的換算表先算給雙方看，糾紛沒了，下一件委託來了。
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